平谷区人民政府关于加强农村住房保障落实户有所居的实施意见

为推进乡村振兴战略实施，加快建设美丽乡村，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》（京政发〔2020〕15号）等法律法规和政策文件要求，结合本区实际，制定本实施意见。

一、基本原则

（一）坚持规划管控。严格执行分区规划和村庄规划，本着节约集约利用土地和保护耕地的原则，统筹考虑生态控制线、城市开发边界和城乡建设用地总量控制目标，加快建设产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的美丽乡村。

（二）坚持户有所居。宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。宅基地归集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地；杜绝因新村建设、地质灾害搬迁等产生“一户多宅”现象；加强农村宅基地及房屋建设管理，采取多种方式落实户有所居。

（三）坚持公平公正。坚持尊重历史、分类施策，稳慎处理各类历史遗留问题；坚持规范管理、公平有序，积极推进农村宅基地制度改革。

二、坚持规划引领管控，合理安排住宅用地

各乡镇街道要统筹乡镇国土空间规划编制，有序推进村庄规划实施，严控城乡建设用地总量目标，综合考虑农村公益事业、基础设施、生态生产生活用地需求，规范宅基地建设布局。

各村委会要严格执行村庄规划，结合本村实际情况，合理安排宅基地用地，尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地，严禁占用永久基本农田，严格控制新增宅基地占用农用地，涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转为建设用地审批手续;宅基地涉及文物保护范围及其他各类建设控制地带的，要按照有关规定报相关部门审批；宅基地上建房应当本着安全、适用、经济、绿色、美观的原则，体现当地历史文化特色和乡村风貌。

三、研究探索多种途径，分类落实户有所居

立足区情、镇情、村情，在充分尊重村民意愿的前提下，可通过多种途径落实村民户有所居。

（一）集成政策优先解决住房困难问题。

1.依据《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号），符合申请共有产权住房条件的村民，可根据需要，申请共有产权住房。

2.对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经乡镇（街道）审批，通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解住房紧张，实现户有所居。

3.依据村庄规划，本村有存量建设用地的，符合宅基地申请条件的村民，在规范履行审批手续前提下，可新批宅基地。

（二）优化资源配置试点推进集中居住。

在符合各级各类规划、充分尊重村民意愿的基础上，根据村集体经济能力，在全区范围内选取试点，通过依法规范建设村民公寓、村民住宅小区等方式，引导村民集中居住，节约集约土地资源，实现户有所居。申请集中居住的应当是无宅基地的村民或自愿已经腾退出原有宅基地的村民。坚决杜绝以搞集中居住名义违法建设，对违法违规行为依法查处，对涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。

（三）探索创新多种方式落实户有所居。

1.探索通过村庄整治、闲置宅基地和闲置农宅收回、废旧宅基地腾退等多种方式，合理安排建设用地指标，提供住宅基地用地空间。

2.探索城乡一体化住房保障体系，根据《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》（京建法〔2011〕25号），对符合纳入本区居民住房保障体系条件的村民，可根据需要，申请公共租赁住房或申请市场租房补贴。

3.探索低收入住房困难家庭自主租房补贴机制，对符合条件的承租家庭予以租金补贴。

4.探索趸租集体土地租赁住房、村民自住楼等集中性房源作为住房困难村民保障性住房，并对符合条件的承租家庭予以租金补贴。

对没有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集体不得再为其提供宅基地；对已有宅基地再申请保障性住房的村民，应按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住房。

四、落实宅基地三权分置，建立有偿退出和转让机制

落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权，通过宅基地有偿退出和转让的方式，促进土地资源的优化配置，实现村民户有所居。

（一）探索建立宅基地有偿退出和转让机制。在保障“户有所居”前提下，鼓励村民自愿有偿退出宅基地，宅基地退出办法由村集体经济组织民主决策决定。村委会应将宅基地转让纳入村规民约，转让人应先将宅基地流转给村集体经济组织,禁止个人之间私下转让宅基地。

（二）加强农村户籍管控。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村之间的户籍异地迁移。严格禁止城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。

（三）建立宅基地收回统筹机制。退出、转让收回的宅基地，全部纳入村委会新批宅基地管理范畴，统一由村委会调配、安排和使用。

五、加强农村宅基地及建房管理，提升村级自治能力

在符合规划的前提下，根据市农业农村局、市规划自然资源委、市住房城乡建设委《关于进一步加强和规范农村宅基地及建房审批管理的通知》（京政农函〔2020〕59号）要求，依法依规进行审批，满足村民需求。

（一）加强宅基地审批管理。符合宅基地申请条件的村民，向村委会提出申请，由村委会进行审议，审议通过后报乡镇（街道）审批，新批宅基地用地标准为0.26亩。各村委会可通过村民会议或村民会议授权的村民代表大会制定本村宅基地优先分配办法。

（二）加强宅基地建房管理。

1.严格资格审查。在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋（以下简称村民建房）的申请人应为依法、合理取得农村宅基地的村民。原则上，超出“一户一宅”规定的住宅不应改建、扩建或者翻建。

2.加强房屋建设管理。

村民建房应向村委会提出书面申请，经村委会审议且公示无异议后，报所在乡镇（街道）进行审批。村民建房应当征询四邻意见，四邻意见不一致的，在乡镇（街道）监督下，由村委会形成是否同意其建房的决议，如仍不能达成一致的，村委会组织召开村民会议或村民会议授权的村民代表大会，研究形成本村统一意见。乡镇（街道）要严格用地建房全过程管理，全面落实“三到场”要求，即申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场。村民建房要严格执行村庄规划和住宅规划建设管控标准，房屋建设应符合风貌管控要求。房屋磉基面积占宅基地面积原则上不得超过75%，房屋建筑规模要符合各乡镇（街道）依据本乡镇（街道）建筑规模上限合理确定的建筑规模标准。严禁建设3层及以上建筑，不得建设地下室；房屋檐口高度（以房屋磉基的上平面起计算）不得超过7.2米。按照村规民约，规范建筑材料堆放和建筑垃圾清运管理。

3.加强建房安全管理。各乡镇（街道）将村民拆除房屋和新建、扩建、改建房屋一并纳入建筑安全生产管理范围，通过巡查及时发现安全隐患，强化村民自建房屋质量安全监管。

4.易地建房严格执行“建新拆旧”。经批准易地建房的村民，应在新房竣工后3个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，并将原宅基地退还村集体。

（三）坚决打击各类违法违规行为。严禁未批先建和超面积、超高度建房，严禁乱占耕地建房，严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。严禁未经批准、骗取批准非法占用土地；严禁未按规划建设标准建设住宅；严禁未按地质灾害搬迁等规定腾退宅基地及地上房屋。各乡镇（街道）要引导各村将宅基地及建房管理纳入村规民约，村委会要依据“村规民约”加强管理，纠正各类违法违规行为。

六、加强闲置宅基地和闲置住宅管理，依法依规盘活利用

盘活利用闲置宅基地和闲置住宅要与乡村规划和美丽乡村建设相结合，做到统筹协调、规范引导、健康发展。

（一）充分发挥村集体的组织引导作用。在确保村民合法权益、兼顾集体与个人利益的前提下，村集体可通过统一组织、提供公共设施和服务等方式加强管理和引导，获取合理的经营收益和管理费用，并严格纳入集体资产进行管理、分配和使用。

（二）积极创新盘活利用方式。鼓励和支持村集体通过自营、合作或统一组织对外出租等方式开展经营，发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业，壮大村级集体经济。

（三）依法规范盘活利用。盘活利用的闲置住宅应当是在合法宅基地上已经闲置且预期继续闲置2年以上的住宅。出租闲置宅基地、房屋用于居住或经营的，要严格遵守国家和本市有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过20年，严禁出租不符合条件的房屋，严禁违法群租。

（四）切实加强安全监管。盘活利用的村民闲置住宅，应当符合本市抗震设防与节能要求，乡镇（街道）要加强安全监管，村委会和村集体经济组织要强化自治管理，严防经营活动过程中的各种灾害，存在安全隐患的，必须依据相关标准进行整改。

七、坚持分类施策，稳慎处理历史遗留问题

农村宅基地历史遗留问题成因复杂，涉及群众切身利益，要因地制宜，对照法律法规和政策进行分类认定，妥善处置。

（一）尊重历史，合理分类。按照不同历史时期，结合房地一体的宅基地使用权确权登记颁证工作，对历史遗留问题进行合理分类。

（二）依法依规，分类处理。一是对于1982年以前划定的或因转让及房屋继承、赠与等原因形成的超出现行规定面积标准占用的宅基地，超占面积达到现行规定标准且户内具备分户条件的，允许其家庭内部分户后优先使用，但应严格履行宅基地审批手续；超占面积未达到现行规定标准或户内不具备分户条件的，仍由其继续使用，并按照村庄规划或待转让及房屋继承、赠与时逐步调整；二是因继承、赠与或购买房屋形成的“一户多宅”的村民，鼓励和引导村民自愿有偿退出闲置宅基地；三是对于长期闲置的宅基地，村委会依法予以收回；四是村民非法占用农用地建房等其他历史遗留问题，依法逐步进行整治。

八、加强组织保障，压实各方责任

（一）全面加强党建引领。各级党组织要加强对党员、公职人员、村干部的监督管理，带动广大群众严格遵守宅基地及房屋建设管理有关规定。严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。对违法违规建房的当事人以及相关责任人，坚决依法依规严肃查处；对触犯刑法构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）建立健全管理机制。

建立区级主导、乡镇主责、村级主体的宅基地及房屋建设管理体制机制，各级各部门要依法履行职责，加强监督管理。依托平谷区农村管理信息化平台，对农村宅基地和房屋建设情况进行汇总分析，对农村宅基地的申请、审批、退出、流转等相关环节进行信息化管理。建立宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查，全面摸清宅基地规模、布局和利用情况，做到可查证、可追溯、可依法公开，提高管理效率。 

（三）明确区级部门职责。

区农业农村局负责宅基地改革和管理工作，指导宅基地分配、使用、流转、闲置宅基地和闲置住宅盘活利用以及责令退还村民建住宅非法占用的土地，指导乡镇（街道）处理职责范围内产生的纠纷等；负责对宅基地和建房申请人是否具备申请资格、申请和审批结果是否经过村级审核公示进行抽查复核。

市规划和自然资源委平谷分局负责对房屋建设进行风貌引导，拟定适合区、镇、村实际情况的建房风貌标准；指导村庄规划编制及宅基地合理布局、地块选址、宅基地上房屋建设审核报批（包括建设标准）、房地一体确权登记颁证以及违法建设的认定；负责指导乡镇（街道）处理职责范围内产生的纠纷、办理规划许可、督促责任规划师参与宅基地管理工作等；负责对宅基地是否符合村庄规划和建房是否符合标准进行抽查复核等。

区住房和城乡建设委负责农村保障性住房建设和房源分配的协调工作，指导农村住房保障对象的资格审查和备案管理工作；负责对履行基本建设程序的集体土地租赁住房、村民自住楼的建设行业管理工作；负责农村施工队伍资格的准入管理、建筑工匠培训、资格认定、施工队伍和监理单位准入数据库建立等工作；负责标准建筑图集编制发放，对农村宅基地上房屋建设、建筑质量安全和建筑材料标准进行技术指导和服务，委托第三方质量检测机构对宅基地上房屋建设的结构安全及节能标准进行抽检；负责指导乡镇（街道）处理职责范围内产生的纠纷等。

区市场监督管理局、区文化旅游局、区卫健委、区生态环境局、区消防支队等行业主管部门负责宅基地上房屋注册经营行为的食品、文化、卫生、环境和消防等行业标准的准入管理。

（四）压实镇级属地责任。

各乡镇（街道）对本辖区内宅基地及房屋建设管理工作负主责。负责组织责任规划师统筹利用集体建设用地发展集体经济，从设计师角度对村民宅基地建房给予指导意见；加强农村房屋建设风貌管控力度，引导各村将建筑风格风貌写入村规民约；组织编制和完善村庄规划，合理安排宅基地用地；负责宅基地和建房审批、施工监管指导、审批及建房过程中的纠纷调解；负责指导闲置宅基地和闲置住宅盘活利用；负责探索建立宅基地及建房统一管理机制，建立联审联办制度；负责开展宅基地及建房动态巡查，及时发现和处置各类违法违规行为。

（五）发挥村级主体作用。

村委会是宅基地及建房监督管理和服务的责任主体。村委会要依法完善宅基地村民自治管理程序，强化村规民约的监督约束作用，具体负责本村宅基地及建房的申请核实、施工管理、宅基地用地调整、超占面积处置、退出处置、纠纷调解以及宅基地违法用地的劝阻和报告等。配合村集体经济组织开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用等工作。村集体经济组织负责配合村委会做好集体经济组织成员资格认定等工作，对本村以外的个人或单位使用本集体宅基地的，使用期间由村集体经济组织收取相关费用。加强日常巡查，发现违反治安、消防、卫生、房屋安全等管理规定的违法违规行为，及时劝阻并上报乡镇（街道）进行处置。

本实施意见由区农业农村局、市规划和自然资源委平谷分局、区住房和城乡建设委负责解释。本实施意见自发布之日起施行，《平谷区农村村民住宅建设管理办法》（京平政发〔2012〕37号）、《平谷区村民住宅规划建设管理办法》（京平政发〔2017〕22号）同时废止。

各乡镇（街道）参照本实施意见制定管理办法或实施细则。